隨著房價不斷上升，人們消費觀念受到沖擊而改變，二手房越來越受到購房者的親睞，但在二手房畢竟是二手的，在價格、朝向、位置以及本身的質量狀況上，都不得不投入更多的關注。因而，相對于新建商品房來說，問題雖然更容易被發現，但也必須掌握一定的“專業技能”與“看房技巧”。專業驗房師為您總結了幾點購買二手房的必殺技。

　　一、定金的交付要謹慎

　　1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。

　　2、與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
 
　　3、與中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

　　4、收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

　　二、確定房屋面積

　　房產的價格與面積的相關性很大，我們一般都是根據房子的面積來計算價格的。所以，在購買二手房時，一定要弄清楚準確的建筑面積。一些二手房時間比較長了，屬于較老的房子，由于當時測繪的誤差、某些贈送的面積等原因，有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象。所以，合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的面積為準，其他面積不計在內。

　　三、查清房屋所有權

　　所有權是房產交易的基礎，是購買房屋時應考慮的重點。所以，在購買二手房前一定要確定房屋所有權的真實性、完整性、可靠性。如：房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系？房屋有無其他債權、債務糾紛？這些都是比較重要的方面。

　　只有弄清楚所售房屋的所有權，才可能放心地購買。其中，最關鍵的一點是一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權”證件。如果沒有這個所有權證件，奉勸購房者最好不要輕易地購買。

　　四、了解房屋是否有轉讓權

　　有一個常識是我們需要知道的，那就是擁有所有權不一定擁有轉讓權，所有權并不等于轉讓權。比如，一些公有住房，是不可以轉讓的；房主用于抵押的房子，在抵押期滿前也是不允許出售的。所以，在交易前一定要弄清楚所購二手房是否屬于允許出售的房屋。

　　如果出售房屋的人不擁有轉讓權，最好不要購買他的房子，即使價格再低也不行，以免以后引起糾紛。

　　五、了解二手房交易程序

　　房產交易需要辦理一系列的手續，弄清楚購買二手房的規定程序是十分必要的。這樣，就可以減少不必要的麻煩，節約購買所花費的時間。

　　購買二手房一般要經過以下幾個步驟：由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。對于這些程序，購房者要牢記在心，這樣會大大方便購房，使你輕輕松松入住心滿意足的房子。

　　六、搞清楚房屋的交驗細節

　　俗話說“細節決定成敗”，由此可見細節的重要性。在房產交驗過程中，也要對一些細節給予充分的重視：一些條件要盡量寫進合同，落實在紙上，以免出現不必要的麻煩。比如，業主只是口頭向你保證屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器可以全部贈送，結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬，屋內狼藉不堪，而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影，或是業主要求把房中的一些物品折價賣給客戶，那就很不愉快了。

　　所以，只有弄清交驗細節，才有可能避免以上這些情況。如果購買房屋時粗心大意、迷迷糊糊，等到出現問題時就比較麻煩了。

　　七、掌握好的付款方式

　　付款是房產交易過程中很重要的一個環節，所以簽訂購房合同時，需要注意付款方式的每一個環節。

　　比如，雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶支付相當于房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。這樣，弄清了付款方式就可以很有效地避免很多的麻煩，對于保障購房順利十分必要。

　　八、把握房屋的交房時間

　　除了要弄清付款的方式之外，還應該弄清交房的時間。在合同簽訂的時候應該明確注明房屋交驗時間，比如在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間。另外，房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔，以及雙方的其他約定也要在合同中注明，以免以后引起爭執。

　　有些房地產商與購房者經常在交房時間上出現糾紛，房地產商有時還會以提前讓購房者人住為幌子來欺騙顧客，讓他們購買自己的房子。如果以合同的方式確定交房時間，就可以避免這些麻煩，避免上當受騙。

　　九、搞清楚中介擔保

　　許多房屋中介公司不僅代辦過戶業務，還提供中保服務。中保服務是指中介公司作為中間人保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到沒有產權糾紛的房產證明，賣方能得到全部交易房款。

　　如果中介公司為房產交易提供中保服務，那么在中保合同中不僅要標明中介公司的權利，還要標明中介公司承擔的責任與義務，比如房款交付時間、交付方式及相關稅費明細等。這樣，弄清了中介擔保也會減少不必要的麻煩，無論對于購房者還是對中介公司來說都是一件好事。

　　十、明白違約責任

　　盡管出售房屋者和購房者簽署了合同，但是違約的可能性也不是沒有的。如果業主違約會給購房者帶來不必　要的麻煩和損失，前期的工作前功盡棄，談判期間的其他機會也錯過了。所以，為了避免這種損失，違約責任一定要在合同中寫明，約定好雙方的責任、義務，如違約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等，這樣可避免糾紛的發生。

　　另外，責任還必須要規定明確，不能含糊，不能把兩者的責任相混淆，這樣做對任何一方來說都是不負責任的。

　　驗房師還表示，廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口這些地方往往是滲漏問題的高發區，對這些地區應多加觀察。墻角是否有發黃的痕跡和墻面石灰是否有較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。

　　選擇最頂層的住戶，應仔細觀察頂層是否有裂縫；選擇底樓的住戶，需注意檢查房屋的地面滲水情況，要仔細檢查房屋墻角是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色重，有無陰冷的感覺，通風條件如何，也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅實。房屋頂層和衛生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質量問題，雖不危及安全，但影響住戶心情以及樓房環境美觀。